ننشر نص المواد المقضى بعدم دستوريتها والخاصة بتنظيم العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر

حالة من الجدل انتشرت على ساحات مواقع التواصل الاجتماعى عقب صدور حكم المحكمة الدستورية العليا في جلستها المنعقدة اليوم السبت، برئاسة المستشار بولس فهمي إسكندر، بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981، الخاص ببعض الأحكام المتعلقة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

وخلال السطور الآتية نستعرض نص المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981 والمنشورة في الجريدة الرسمية فى 30 يوليو سنة 1981 – العدد 31 تابع (ج).

قانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر

أولًا: فى شأن قواعد وإجراءات تحديد أجرة الأماكن:

مادة 1- فيما عدا الإسكان الفاخر، لا يجوز أن تزيد الأجرة السنوية للأماكن المرخص فى إقامتها لأغراض السكنى اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على 7% من قيمة الأرض والمبانى وعلى ألا تقل المساحة المؤجرة لهذه الأغراض عن ثلثى مساحة مبانى العقار.

ولا تسرى على هذه الأماكن أحكام المادة (13) عدا الفقرة الأخيرة منها والمادة (14) والفقرة الأولى من المادة (15) والفقرة الثانية من المادة (68) من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
ويصدر بتحديد مواصفات الإسكان الفاخر قرار من الوزير المختص بالإسكان.

مادة 2- تقدر قيمة الأرض بالنسبة إلى الأماكن المنصوص عليها فى الفقرة الأولى من المادة السابقة وفقًا لثمن المثل عند الترخيص بالبناء، وتقدر قيمة المبانى وفقًا للتكلفة الفعلية وقت البناء، فإذا ثبت تراخى المالك عمدًا عن إعداد المبنى للاستغلال، تقدر تكلفة المبانى وفقًا للأسعار التى كانت سائدة فى الوقت الذى كان مقدرًا لإنهاء أعمال البناء، وذلك دون إخلال بحق المحافظة المختصة فى استكمال الأعمال وفقًا للقواعد المنظمة لذلك.

ويصدر قرار من الوزير المختص بالإسكان بتحديد الضوابط والمعايير التى تتبع فى تقدير قيمة الأرض والمبانى بما يكفل تقديرها بقيمتها الفعلية ويتضمن القرار كيفية تحديد الأجرة الإجمالية للمبنى وتوزيعها على وحداته، وفقًا لموقع كل وحدة ووضعها والانتفاع بها ومستوى البناء.

أصدرت المحكمة الدستورية العليا، اليوم السبت، حكمًا مهمًا بعدم دستورية تثبيت الأجرة السنوية في نظام الإيجار القديم، مشددة على أن ثبوت القيمة الإيجارية على مدار عقود من الزمان هو عدوان على قيمة العدل وإهدار لحق الملكية.

وقضت المحكمة في جلستها المنعقدة اليوم السبت، برئاسة المستشار بولس فهمي إسكندر، بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981، الخاص ببعض الأحكام المتعلقة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

ويشمل ذلك ما تضمنته الفقرتان من تثبيت الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتبارًا من تاريخ العمل بهذا القانون.

وأوضحت المحكمة، في حيثيات حكمها، أن القوانين الاستثنائية المتعلقة بإيجار الأماكن السكنية تتسم بخصيصتين رئيسيتين، الأولى هي الامتداد القانوني لعقود الإيجار، والثانية هي التدخل التشريعي في تحديد قيمة الإيجار.

وبينت المحكمة أن هاتين الخاصيتين لا تُعتبران أمرًا محصنًا ضد التنظيم التشريعي، حيث إن الامتداد القانوني قد حدد نطاق الفئات المستفيدة منه دون غيرهم. أما فيما يتعلق بتحديد الأجرة، فيجب أن يستند إلى ضوابط موضوعية تهدف إلى تحقيق التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية. وهو ما يستوجب تدخل المشرع لضمان هذا التوازن، بحيث لا يُمكّن المؤجر من فرض قيمة إيجارية استغلالًا لحاجة المستأجر إلى مسكن، كما لا يجب أن يُهدر عائد الاستثمار في الأرض والمباني نتيجة لتثبيت الأجرة.

وأضافت المحكمة أن النصين المطعون عليهما قد حصرا زيادة الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى منذ بدء سريان هذا القانون بنسبة 7% من قيمة الأرض والمباني وقت الترخيص، وهو ما يعني تثبيت القيمة الإيجارية عند لحظة معينة في الزمن، دون التأثير بأي عوامل أخرى مثل التضخم أو تراجع القوة الشرائية. وهذا الأمر يترتب عليه إهدار للعدالة ويؤدي إلى تقليص عائد الاستثمار في الأعيان المؤجرة، بما يشكل انتهاكًا لحق الملكية.

وأشارت المحكمة إلى أنها استندت إلى المادة (49) من قانونها، والتي تمنحها الرخصة لتحديد تاريخ تطبيق أثر حكمها. وقد قررت المحكمة أن يكون اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لمجلس النواب هو التاريخ الذي يبدأ فيه سريان حكمها، وذلك لإعطاء المشرع فرصة كافية لاختيار البدائل المناسبة لوضع ضوابط لتنظيم أجرة الأماكن السكنية الخاضعة لأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981.