يستهدف ضبط سوق العقارات.. تفاصيل مشروع قانون المطور العقاري

 أرسلت لجنة  الإسكان بمجلس النواب، برئاسة النائب عماد سعد حمودة، مشروع قانون الاتحاد المصري للمطورين العقاريين، لوزارات الإسكان، المالية، والعدل، ومجلس القضاء الأعلى، وذلك لاستطلاع الرأى، خاصة أنه من التشريعات الحيوية والتى يجب ان تخرج للنور عليها توافق تام من مختلف الوزارات المعنية بالأمر وتلبى الغرض والفلسفة والهدف الذى جاءت من أجله على أرض الواقع.

مشروع القانون يهدف لضرورة وجود اتحاد ينظم مهنة المطور العقاري، خاصة وأن هذه المهنة ظلّت فترة طويلة دون تقنين ومع تطور السوق العقارية، كانت الحاجة إلى وجود آلية قانونية لتنظيمها، بالإضافة إلى رعاية المصالح المشتركة لأعضائها وتمثيلهم لدى الجهات المختصة، وتنظيم عمل المطورين مع عدم الإخلال بالمهنة.

ومن المنتظر أن يكون لمشروع القانون نتائج إيجابية على السوق العقاري ودفعة قوية لإعادة ضبط سوق العقارات ومواجهة العشوائيات التى تحدث في عملية بيع وشراء الأراضي، بالأضافة إلى وجود مظلة رسمية وقانونية للمطورين العقاريين، خاصة وأن من أبرز مهامه إعداد الأفكار المتعلقة بتنفيذ المشروعات، ثم يقوم بإعداد دراسات مالية للتأكد من جدوى المشروع واحتمالية نجاحه، ثم يقوم المطور بتجهيز دراسات السوق، والجدوى المالية، والتصاميم التي تؤهِّله لأخذ التراخيص اللازمة للمشروع، ومن هذا المنطلق يمثل القانون أهمية كبيرة على الصعيدين سواء للمواطن نفسه أو المطور العقارى ومن فوقهم المظلة الأعم والأشمل وهى الدولة المصرية.

وجاء نص  مشروع القانون المرسل من البرلمان للحكومة كالتالي:

الـمـــادة الأولى

ينشأ اتحاد المطورين العقاريين ويعمل في تنظيم هذا الشأن بالقانون المرافق، ويلغى كل حكم يخالف أحكام هذا القانون.

المادة الثانية

تُحل جميع الغرف والمجالس والشعب وأي كيانات أخرى تمثل المطورين العقاريين.

وعلى كافة المطورين العقاريين وقت العمل بهذا القانون توفيق أوضاعهم مع أحكامه خلال سنـــــة من تاريخ العمل باللائحة التنفيذية.

الـمــادة الثالثة

يُعـد مجلس الإدارة مشروع اللائحة التنفيذية لهذا القانون خلال ستة أشهر من تاريخ العمل به، وتصدر بقرار من الوزير المختص.

الـمــادة الرابعـة

يُنشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويُعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره.

الـمــادة (1)

يُقصد بالعبارات والكلمات التالية المعنى المبين قرين كل منها:

- الوزير: الوزير المختص بالإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية.

- الاتحاد: الاتحاد المصري للمطورين العقاريين.

- التطوير العقاري: مزاولة نشاط التنمية والتطوير السكني  وغير السكني.

- المطور العقاري: كل شخص اعتباري يزاول نشاط التطوير العقاري.

- العميل: الطرف الآخر في التعاقد مع المطور العقــاري.

(مـــادة 2)

ينشأ اتحاد عام للمطورين العقاريين في جمهورية مصر العربية، ويسمى "الاتحاد المصري للمطورين العقاريين"، ويكون له شخصية اعتبارية، ويضم المطورين العقاريين في مجالات التنمية والتطوير السكني وغيـر السكني، ولا تعد أعمال المقاولات وعمليات تطوير الوحدات العقارية المنفردة من أنشطة التطوير العقاري.

(مـــادة 3)

يكون مركز الاتحاد الرئيسي مدينة القاهرة، ويجوز له أن ينشئ فروعًا داخل الجمهورية.

(مـــادة 4)

يهدف الاتحاد إلى رعاية المصالح المشتركة لأعضائه، وتمثيلهم لدى الجهات المختصة وتنظيم أوضاع المهنة، ويعمل على تطوير أساليبها ووضع الضوابط والتقاليد الخاصة بممارسة المهنة بما يكفل حمايتها ورفع مستواها والعمل على إنهاء المنازعات التي تنشأ بين أعضاء الاتحاد فيما بينهم وبين الغيـــر، واقتراح ما يراه لازمًا لتحقيق هذا الغرض، كما يساعد الاتحاد على تحقيق الخطة العامة للدولة في مجال اختصاصه.

وللاتحاد في سبيل ذلك:

أ- وضع ميثاق شرف والعمل على كفالة احترام تقاليد المهنة ووضع القواعد التنظيمية والتأديبية التي تكفل تحقيق هذا الهدف.

ب- وضع الأحكام المنظمة وتصنيف وترتيب جميع من يضمهم الاتحاد وفق تخصصاتهم وقدراتهم لخدمة النشــــاط، مع تحديد قواعد ونسب تمثيل الفئات التي يصنف إليها المطورين العقاريين في مجلس إدارة الاتحاد.

ج- دراسة الموضوعات الاقتصادية والفنية المتصلة بنشاط التطوير العقاري، ومد الأعضاء بنتائج هذه الدراسات.

د- الاشتراك في الدفاع عن مصالح أعضائه أمام القضاء والغير.

ه- إنشاء نظام تحكيم اختياري يكفل فض المنازعات على وجه السرعة بين أعضاء الاتحاد وبينهم وبين المتعاملين معهم.

و- التعاون مع المنظمات والهيئات العربية والأجنبية المماثلة، وتوثيق الروابط معها، وتبادل الخبرات، والاشتراك في المؤتمرات التي ترتبط بأهداف الاتحاد.

وتحدد اللائحة التنفيذية كيفية ممارسة الاتحاد لهذه الاختصاصات، والقواعد والإجراءات الواجبة الاتباع.

 (مـــادة 5)

تحدد اللائحة التنفيذية الهيكل التنظيمي للاتحاد بما في ذلك الشعب النوعية والفروع وقواعد تمثيلها، وللاتحاد أن يؤسس أو يساهم في الشركات والهيئات والمنظمات في غير نشاط التطوير العقاري التي تعمل على تحقيق أغراضه وخدمة أعضائه.

 (مـــادة 6)

لا يجوز إسناد أو بيع أو مباشرة أعمال تدخل في نشاط التطوير العقاري إلا للأعضاء المقيدين بالاتحاد، وفقًا للشروط وبالأوضاع التي تحددها اللائحة التنفيذية.

 (مـــادة 7)

على كل من يزاول نشاط التطوير العقاري، أن يتقدم بطلب قيد للحصول على العضوية العاملة بالاتحاد، وتحدد اللائحة التنفيذية شروط القيد.

ويصدر مجلس إدارة الاتحاد القواعد المتعلقة بتصنيف وترتيب فئات المطورين العقاريين للأعمال والمزايدات والحد الأقصى المسموح بالدخول فيها لكل فئة، وتعتمد هذه القواعد من الجمعية العمومية.

ويراعى في فئات التصنيف معايير الكفاءة الفنية والقدرة المالية والخبرة التنفيذية، بما في ذلك رأس المال المدفوع والشكل القانوني للمطور العقاري وسابقة خبرات تطويـر المشروع، والتنظيم المالي والفني والإداري والقانوني للمطور العقاري، وحجم الأعمال المنفذة وغيرها من المعايير التي يعدها مجلس إدارة الاتحاد، وتعتمد من الجمعية العمومية.

 (البــاب الثاني)

إدارة الاتحــــاد

 (مــادة 8)

تتكون الجمعية العمومية للاتحاد من جميع الأعضاء العاملين المقيدين في تاريخ الدعوة لانعقاد الجمعية العمومية والمسددين للاشتراكات المستحقة عليهم حتى آخر اشتراك سنوي، وتكون الجمعية العمومية هي السلطة العليا المختصة بشئون الاتحاد.

وتحدد اللائحة التنفيذية النظام الأساسي للاتحاد والشروط الإجرائية الخاصة بدعوة الجمعية العمومية للانعقاد والقواعد التنظيمية لاجتماع الجمعية العمومية واختصاصات الجمعية العمومية، (ولا يجوز تعديل اللائحة التنفيذيه او النظام الاساسي للاتحاد إلا بعد إقرارهم من ثلثي أعضاء الجمعية العمومية الحاضرين الاجتماع و تصدر من الوزير المختص).

 (مــادة 9)

يشكل مجلس إدارة الاتحاد من اثنـــا عشر عضوًا منتخبا، ويعين بقرار من الوزير المختص ثلاثـــة أعضـاء من ذوي الخبرة، ويراعى في جميع الأحوال التمثيل النوعي والتصنيفات المختلفة لأعضاء الاتحاد.

ويشترط للترشح لعضوية مجلس الإدارة ما يلي:

1- أن يكون عضوًا عاملاً في الاتحاد ومضى على عضويته سنة على الأقل ومسددًا للاشتراكات السنوية.

2- أن يكون مصري الجنسية سواء كان شخصًا طبيعيًا أو اعتباريًا وذلك بالنسبة للأعضاء المنتخبين.

3- أن يكون كامل الأهلية.

4- ألا يكون قد حُكم عليه بعقوبة جنائية أو في جنحة مخلة بالشرف والأمانة ما لم يكن قدر رد إليه اعتباره.

5- ألا يكون قد وقع عليه أحد الجزاءات المذكورة في البنود (ب، ج، د) من المادة 18.

6- أن يكون قد مارس أعمال التطوير العقاري في جمهورية مصر العربية مدة لا تقل عن خمس سنوات.

وتكون مدة عضوية مجلس الإدارة أربع سنوات، وتنظم اللائحة التنفيذية مواعيد وإجراء الترشح والانتخاب ونسب التمثيل المختلفة.

ويختار مجلس الإدارة المنتخب رئيس المجلس ونائبين وأمين صندوق من بين أعضاء المجلس، ويتولى رئيس المجلس دعوته إلى الانعقاد. ويمثل الاتحاد أمام القضاء.

ولا يجوز تولي رئاسة مجلس إدارة الاتحاد إلا لمدتين متتاليتين فقط.

و تحدد اللائحة التنفيذيه اجراءات انتخابات و تعيين مجلس الادارة .

 (مــادة 10)

يتولى مجلس الإدارة إدارة الاتحاد وتنظيمه، وإصدار اللوائح الداخلية، ويشرف على جميع التنظيمات والوحدات الإدارية والفنية والمالية.

ويتولى المجلس بصفة خاصة تنفيذ القرارات التي تصدرها الجمعية العمومية، ولا يجوز للمجلس التصرف في الممتلكات العقارية التي تدخل في أصول الاتحاد الثابتة إلا بموافقة الجمعية العمومية أو بتفويض مسبق منها.

ويجوز لمجلس الإدارة تكوين لجنة أو أكثر لمتابعة موضوع معين، وتُعرض نتيجة أعمالها بتقرير على مجلس الإدارة لاتخاذ القرار المناسب.

وتحدد اللائحة التنفيذية النظام المالي للاتحاد ونظام الاجتماعات الدورية لمجلس الإدارة.

 (مــادة 11)

يعين مجلس الإدارة مديرًا "تنفيذيًا" للاتحاد من غير أعضاء المجلس بناء على اقتراح رئيسه.

ويتولى المدير التنفيذي الإدارة التنفيذية لجميع أجهزة الاتحاد وتنفيذ قرارات مجلس الإدارة والجمعية العمومية والربط بينهما وبين مجلس الإدارة ومتابعة الأجهزة الإدارية لتحقيق أهداف الاتحاد، ويقدم تقريرًا ربع سنويًا لمجلس الإدارة عن أعماله وأنشطة الاتحاد وذلك على النحو الذي تحدده اللائحة التنفيذية.

الباب الثالث

مــوارد الاتحاد والـمراقبة الـمالية

أصبحت (مــادة 12)

يؤدي أعضاء الاتحاد الاشتراكات الآتية:

1- رسم قيد: يستحق على جميع الأعضاء مرة واحدة عند القيد في الاتحاد أو عند إعادته، وفقًا لتصنيف العضو في الاتحاد، وبما لا يجاوز مائتي وخمسون ألف جنيه، على النحو المبين باللائحة التنفيذية.

2- اشتراك سنوي: يستحق على جميع الأعضاء العاملين بحد أقصى قدره مائة ألف جنيه، لكل فئة من الفئات التي يصنف إليها المطورون العقاريون على النحو المبين باللائحة التنفيذية.

(مــادة 13)

تتكون موارد الاتحاد بالإضافة إلى اشتراكات الأعضاء من الآتي:

1- حصيلة رسوم الاتحاد على عقود بيع الوحدات وقدرها نصف في الألف من قيمة العقد ، وتسدد نقدًا أو إليكترونيًا من عضو الاتحاد، وتبين اللائحة التنفيذية طريقة تحصيلها.

2- التبرعات والهبات والإعانات التي يقبلها مجلس الإدارة.

3- مقابل الخدمات التي يؤديها الاتحاد للغير وفقًا لما يقرره مجلس الإدارة.

4- عائد استثمارات الاتحاد وأنشطته.

 (مــادة 14)

تعتبر أموال الاتحاد أموالاً عامة في تطبيق أحكام قانون العقوبات، وتخضع لرقابة الجهاز المركزي للمحاسبات.

ويكون للاتحاد مراقبًا للحسابات أو أكثر تعينه الجمعية العمومية، وتقرر أتعابه السنوية.

وفي حالة تعدد المراقبين المعينين من الاتحاد يكونون مسئولين بالتضامن.

ويجوز للجمعية العمومية في جميع الأحوال تغيير مراقب الحسابات.

الباب الرابـــع

لجــان التظلمات والتأديب

(مــادة 15)

تُشكل بقرار من مجلس الإدارة لجنة دائمة للتظلمــات برئاسة رئيس مجلس الإدارة أو من يفوضه من أعضاء المجلس وعضوية أحد رجال القضاء بدرجة مستشار على الأقل ترشحه جهة عمله، ورئيس الإدارة القانونية للاتحاد واثنان من أعضاء الاتحاد، وتختص هذه اللجنة بما يأتي:

1- الفصل في التظلمات المقدمة من القرارات الصادرة في طلبات الانضمام إلى الاتحاد وإعادة القيد ومن قرارات التصنيف والترتيب.

2- الفصل في طلبات الترشيح لعضوية مجلس الإدارة.

3- الفصل في الطعون المقدمة في انتخابات عضوية مجلس الإدارة.

4- الفصل في أي مسألة أخرى تتعلق بنشاط المطور العقاري.

وتكون قرارات اللجنة نهائية وتبين اللائحة التنفيذية القواعد والإجراءات المتعلقة بمباشرة اللجنة لأعمالها. ما لم يتم الطعن عليه خلال ثلاثين يومًا.

 ( مـــادة 16) مستحدثة

يجوز الفصل بطريق التحكيم في المنازعات التي تنشأ بين أعضاء الاتحاد، وكذلك المنازعات التي تنشأ بين هؤلاء الأعضاء والغير، وتنظم اللائحة التنفيذية القواعد والإجراءات المتعلقة بالتحكيم، وتحدد الرسوم المستحقة للاتحاد في هذا الشأن.

الباب الخامس

الجـــــزاءات

(مـــادة 17)

تُشكل بقرار من مجلس الإدارة هيئة تأديب برئاسة رئيس مجلس الإدارة أو من يفوضه من بين أعضاء المجلس وعضوية أحد رجال القضاء بدرجة مستشار ترشحــه جهة عمله، واثنين من أعضاء اللجنة القانونية بالاتحاد، وثلاثة من أعضاء الاتحاد، وتختص هذه اللائحة بالفصل في شئون أعضاء الاتحاد في الحالات الآتية:

1- الإساءة إلى المهنة أو الإخلال بعقد التطوير أو الخروج على مقتضيات الشرف والأمانة في تعامله مع الغير.

2- الإخلال بعقد من العقود التي يبرمها مع أحد العملاء.

3- الخروج على مقتضى القوانين، أو نظم الاتحاد، أو قرارات الجمعية أو مجلس الإدارة.

(مـــادة 18)

يكون لهيئة التأديب أن توقع على العضو المخالف أحد الجزاءات الآتية:

أ- الإنــذار في حالة إزالة أثر المخالفة خلال 60 يومًا من تاريخ إخطاره بها وما يترتب عليه من آثار.

ب- الاستبعاد من ممارسة نشاط بعينه من أنشطة التطوير العقاري.

ج- الإيقــاف من الاتحاد مدة لا تتجاوز سنة.

د- الشطب نهائيًا من عضوية الاتحاد.

وتكون قرارات الهيئة نهائية.

ولا يجوز توقيع جزاء على عضو الاتحاد، إلا بعد التحقيق معه كتابة أو من يمثله، وتحقيق دفاعه، ولهيئة التأديب أن تنيب أحد أعضائها لإجراء التحقيق وعرضه عليها لإصدار الجزاء المناسب، أو حفظ التحقيق.

وفي حالة إخطار العضو بموعد وموضوع التحقيق، وتخلفه عن الحضور، يكون لهيئة التأديب إصدار قرارها في شأنه.

(مــادة 19)

يرفع من سجلات الاتحاد بقرار من مجلس الإدارة بعد أخذ رأي الإدارة القانونية بالاتحاد:

1- العضو الذي يتوقف عن سداد الاشتراكات لمدة ثلاثة سنوات متصلة.

2- في حالة حل المنشأة أو تصفيتها أو إشهار إفلاسها بحكم نهائي. 

3- في حالة فقد شرط من شروط العضوية.

وذلك وفقًا لما تحدده اللائحة التنفيذية.

العقوبــــــــات

(مـــادة 20)

مع عدم الإخلال بأي عقوبة أشد يُنص عليها قانون العقوبات أو أي قانون آخر يعاقب بغرامة لا تقل عن عشرة آلاف جنيه ولا تزيد على عشرة ملايين جنيه كل من ارتكب أحد الأفعال الآتية:

1- باشر أو تعاقد على عمل من أعمال التطوير العقاري دون أن يكون مقيدًا بالاتحاد وقت تعاقده على أداء ذلك العمل، أو أن يكون قد رفع اسمه أو استبعد طبقًا لأحكام هذا القانون.

2- تقديم أوراق غير صحيحه للقيد في الاتحاد أو لتحديد التصنيف.

3- عدم الانتظام في توريد حصيلة بيع الرسم لمـدة سنــة.

وتؤول حصيلة الغرامات المنصوص عليها في هذه المادة إلى حساب صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري.

ويُحكم على المخالف فضلاً عن ذلك بتعويض يؤدى إلى الاتحاد يعادل قيمة رسم القيد والاشتراك السنوي وقيمة الطوابع المستحقة.

( مـــادة 21 ) مستحدثة

يجوز للاتحاد التصالح على الأفعال المنصوص عليها في المادة 20، على أن تؤول حصيلة غرامات التصالح طبقًا للفقرة الأخيرة من المادة 20.

وذلك وفقًا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون.

( مـــادة 22 ) انتقاليـــة

استثناء من أحكام المادة (10) من القانون المرافق، يشكل أول مجلس إدارة بقرار من الوزير المختص بالإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية خلال شهرين من تاريخ العمل بهذا القانون. ويتكون من أعضاء من ذوي الخبرة والقطاعات المختلفة بالنشاط العقاري، وبحد أقصى خمسة عشر عضوًا ويختار الوزير المختص من بينهم رئيسًا ونائبين وأمينًا للصندوق.

ويضع هذا المجلس قواعد التصنيف والترتيب ونسب تمثيل مختلف الفئات في مجلس إدارة الاتحاد، ولا تسري هذه القواعد إلا بعد اعتمادها من الوزير المختص.

كما يتولى هذا المجلس ممارسة الاختصاصات المقررة لمجلس إدارة الاتحاد في القانون المرافق، ويقوم بكافة الإجراءات الكفيلة بوضع أحكامه موضع التنفيذ وذلك لمدة أقصاها ثلاث سنوات من تاريخ التعيين، ولا يحق لهذا المجلس المعين الترشح لعضوية مجلس الإدارة التالية.